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2011年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》辅导资料 |
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第三节 城市总体规划
视频辅导点击这里进入:http://my.zige365.com/fudao/257.htm 视频辅导点击这里进入:http://my.zige365.com/fudao/257.htm 一、城市总体规划的主要任务和内容（熟悉） (一)城市总体规划的主要任务 城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。 (二)城市总体规划的主要内容 《城乡规划法》规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。而规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。 城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年，城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。近期建设规划是总体规划的一个组成部分，城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。近期建设规划的规划期限为5年。 例题1：为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有（ ）。（2009年房地产估价师制度试题） A．城市的发展布局 B．功能分区 C．禁止、限止和适宜建设的地域范围 D．建筑形态控制指标 E．城市性质 答案：ABC 解析：《城乡规划法》规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 例题2：城市总体规划的内容包括( )等。(2008年房地产经纪人相关知识试题) A．编制市域、县域城镇体系规划 B．规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型 C．确定公共设施的位置、规模和布局 D．确定城市性质和发展方向 E．编制专项规划和近期建设规划 答案：CDE 解析：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。 二、城市发展战略 (一)城市发展战略的含义 城市发展战略是指在较长时期内，人们从城市的各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发，作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。具体地说，城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。 科学合理的城市发展战略是城市持续健康发展的保证。制定城市规划发展战略与目标是整个城市政府的任务与职能。 (二)城市发展战略的主要内容 城市发展战略由一系列具体的城市发展目标以及实现这些目标的措施所组成。城市发展战略及其具体目标通常分为三个方面的内容： (1)经济发展目标。包括国内生产总值(GDP)等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。 (2)社会发展目标。包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。 (3)建设水平目标。包括建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。 例题：下列属于城市发展战略中的经济发展目标的是 ( )。 A．国内生产总值(GDP)等经济总量指标 B．人均国民收入等经济效益指标 C．第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标 D．总人口规模等人口总量指标 E．基础设施水平等方面的指标 答案：ABC 解析：总人口规模等人口总量指标属于社会发展目标；基础设施水平等方面的指标属于建设水平目标。 三、城市性质与城市规模（了解） (一)城市性质 城市性质是指城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。它是一个城市在社会经济发展的一定历史阶段所具有的本质属性，体现了各城市间相互区别的基本特征。 1．确定城市性质的意义 (1)城市性质决定着城市规划的特征，对城市规模的大小、城市用地组织的特点以及各种市政公用设施的水平起着重要的作用。在编制城市总体规划时，首先要确定城市的性质。 (2)城市性质是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向，科学地确定城市性质是充分发挥城市作用的重要前提。它有利于合理选定城市建设项目，有利于突出规划结构的特点，有利于为规划方案提供可靠的技术经济依据。 2．确定城市性质的依据 (1)国家方针、政策及国家经济发展规划对该城市建设的要求； (2)该城市在所处区域的地位与所担负的任务； (3)该城市自身所具备的条件，包括资源条件、自然地理条件、建设条件和历史及现状基础条件。 3．确定城市性质的方法 确定城市性质一般采用“定性分析”和“定量分析”相结合的方法。定性分析旨在全面分析和说明城市在区域政治、经济、文化生活中的作用和地位。定量分析是在定性基础上对城市职能，特别是经济职能，通过采用某些技术指标所作的分析，主要是从数量上确定城市的主导产业或生产部门。经济职能的定量分析主要从城市主导产业在全国或地区的地位和作用、主要生产部门经济结构的主次、用地结构的主次三个方面着手。 4．按城市性质划分城市类型 (1)工业城市。以工业生产为主，工业用地及对外交通运输用地占有较大的比重。不同性质的工业，在规划上会有不同的特殊要求。这类城市又可依工业构成情况分为多种工业的城市和单一工业为主的城市。 (2)交通港口城市。这类城市往往是由对外交通运输发展起来的，交通运输用地在城市中占有很大比例。这类城市根据运输条件，又可分为铁路枢纽城市和内河港埠城市等。 (3)中心城市。这类城市既有政治、文教、科研等非经济机构的主要职能，也有经济方面的职能，在用地组成与布局上较为复杂，城市规模较大。根据规模和职能，又可分为全国性中心城市和地区性中心城市等。 (4)县城。这类城市是联系广大农村的纽带，也是工农业物资的集散地。县城的特点是数量多，规模小。 (5)特殊职能的城市。根据不同的职能可分为纪念性城市、观光旅游城市、边防城市、经济特区等。 (二)城市规模 城市规模反映人口、经济、科学技术等在城市的聚集程度。广义的城市规模包括城市的人口规模、用地规模、生产力规模等；狭义的城市规模指城市人口规模，即城市人口总数，通常以市区的常住非农业人口作为衡量城市人口规模的依据。 1．确定城市规模的意义 确定城市规模是城市总体规划的首要工作之一，对城市发展具有重要意义。 2．确定城市规模的常用方法 (1)综合平衡法。城市人口的增长由自然增长和机械增长两部分组成，综合平衡法的基本思路就是对城市人口的自然增长和机械增长分别作出预测，再加上当前期末人口总数，从而得出未来城市总人口的预测结果。 注：自然增长：一定时期内(通常为一年)人口自然增加数(出生人数减死亡人数)。 机械增长：一国或一地区在一定时期内(通常为一年)人口迁入超过迁出而引起的增长。人口机械增长受社会因素影响。 (2)区域分配法。此方法以区域国民经济为依据，对区域人口增长采用自然增长规律和机械增长规律进行综合分析，根据区域经济发展预测城市化水平，将城市人口根据区域生产力布局分配给各个城镇。 (3)环境容量法。它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。 (4)线性回归分析法。它是根据城市人口的历史统计资料，依据数理分析方法揭示城市人口发展规模与年份之间的相互关系，从而对未来城市人口规模进行预测的方法。 3．按城市人口规模划分城市类型 (1)特大城市。指市区和近郊区非农业人口100万以上的城市。 (2)大城市。指市区和近郊区非农业人口50万以上、不足100万的城市。 (3)中等城市。指市区和近郊区非农业人口20万以上、不足50万的城市。 (4)小城市。指市区和近郊区非农业人口不满20万的城市。
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